Eine Immobilie wird der Käufer in den seltensten Fällen aus Rücklagen (Eigenmitteln) bezahlen, in der Regel muss der Käufer einen Kredit aufnehmen. Meist verlangt das finanzierende Kreditinstitut zur Absicherung des Darlehens eine Grundschuldbestellung am Kaufobjekt bereits vor Kaufpreiszahlung.

Diese Information richtet sich in Ziffer 5 deshalb auch an den Verkäufer, dessen Mitwirkung bei der Bestellung einer Grundschuld an der verkauften Immobilie im Normalfall also erforderlich ist und von dem finanzierenden Kreditinstitut als selbstverständlich vorausgesetzt wird.

Die Grundschuldbestellungsurkunden sind Formulare (Allgemeine Geschäftsbedingungen) der Banken und Sparkassen. Änderungen des Inhalts auszuhandeln, dürfte nicht möglich sein. Wenn Sie Details dieser Formulare prüfen möchten, sollten Sie sich von Ihrem Kreditinstitut vorab das Formular aushändigen lassen.

1. Mit einer Grundschuld sichert sich die finanzierende Bank zusätzlich ab, indem sie sich eine erleichterte Zugriffsmöglichkeit auf das betreffende Grundstück und zusätzlich auch auf das gesamte sonstige Vermögens des „Schuldners" einräumen lässt. Durch die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch wird das Grundstück zum Pfand. Die Grundschuld gibt der Bank nämlich das Recht, das belastete Grundstück versteigern zu lassen und aus dem Versteigerungserlös einen Betrag in Höhe des Grundschuldkapitals nebst Zinsen und Nebenleistung (siehe dazu 3.) zu entnehmen.

2. Wichtig für das Verständnis ist Folgendes: Die Grundschuld wird zwar meist anlässlich eines bestimmten Darlehensvertrags bestellt, führt aber völlig unabhängig vom Kredit ein rechtliches Eigenleben. Das nötige Bindeglied zwischen Darlehen und Grundschuld ist die Sicherungsabrede oder auch Zweckerklärung. Sie regelt, was die Grundschuld genau absichert: In der Regel sind dies nicht nur die
Ansprüche aus dem gerade geschlossenen Kreditvertrag, sondern alle Forderungen, die die Bank jetzt oder künftig gegen den Schuldner hat. Diese umfassende Zweckerklärung kann zu unerwarteten
Haftungsrisiken führen, nämlich für Kredite, die der Grundschuldbesteller nicht selbst aufgenommen hat. Beispiel: Beide Ehepartner bestellen gemeinsam eine Grundschuld, die nach der Zweckerklärung auch Darlehen sichert, die einer allein, beispielsweise für seine gewerblichen/freiberuflichen Zwecke aufnimmt; Eltern bestellen eine Grundschuld für Kredite ihrer Kinder. Die „weite Zweckerklärung ist der Regelfall, gewünschte Einschränkungen müssen Sie mit der Bank vorab verhandeln.


3. Die Grundschuldzinsen und sonstigen Nebenleistungen haben nichts mit den Darlehenszinsen zu tun, sie müssen insbesondere nicht zusätzlich zum Kreditzins bezahlt werden. Ihre Bedeutung liegt einzig und allein darin, dass sich im Laufe der Zeit der Betrag erhöht, den das Kreditinstitut im Falle einer Zwangsvollstreckung maximal (d.h. nur, wenn tatsächlich so hohe Schulden bestehen) aus dem Versteigerungserlös entnehmen kann. Die Grundschuldzinsen bewegen sich momentan zwischen 12 % und 20 %, die sonstigen Nebenleistungen zwischen 5 % und 10 %.

4. Herzstück der Grundschuldbestellung ist die Zwangsvollstreckungsunterwerfung. Sie gibt der Bank das Recht, die Zwangsversteigerung des Grundstücks zu veranlassen, ohne vorher ein Gerichtsurteil erstritten zu haben, was normalerweise Voraussetzung für jede Zwangsvollstreckung ist. Zusätzlich beinhaltet die Grundschuldbestellungsurkunde einen als persönliche Haftung oder auch abstraktes Schuldanerkenntnis mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung bezeichneten Punkt. Damit erhält die Bank das Recht, auch in das gesamte sonstige Vermögen des Schuldners ohne Gerichtsurteil zu vollstrecken. Dies ist nämlich meist einfacher als die Zwangsversteigerung des Grundstücks, die Bank kann z.B. ein Sparbuch pfänden. Selbstverständlich darf die geschuldete Summe nur einmal gefordert werden. Die Zwangsvollstreckungsunterwerfung nimmt dem Schuldner nicht den Schutz eines Gerichtsverfahrens, da er gegen die Zwangsvollstreckung klagen kann.

5. Beim Kaufvertrag ist der Käufer darauf angewiesen, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch eine Grundschuld am gekauften Objekt zu bestellen, weil er sonst keinen Kredit erhalten
würde. Hierfür ist die Mitwirkung des Verkäufers erforderlich, der ja noch Grundstückseigentümer ist, solange er im Grundbuch steht. Man spricht von einer Vorwegbelastung. Ohne dieses Verfahren könnte der Kaufpreis in den meisten Fällen erst sehr viel später bezahlt werden. Zur Risikominimierung für den Verkäufer darf die Bank des Käufers nur direkt an den Verkäufer bzw. an seine Bank zahlen. Außerdem haftet der Verkäufer nicht mit seinem sonstigen Vermögen (vgl. 4.)

6. Wenn, in seltenen Fällen, das betreffende Grundstück erst aus einem anderen herausgemessen werden muss, wird zur vorläufigen Sicherung der Anspruch des Käufers auf Übereignung des Grundstücks an die Bank verpfändet. Allerdings akzeptiert nicht jede Bank diese Form der Sicherung.

7. Sind mehrere Grundschulden am selben Grundstück eingetragen, so hat die Bank mit der früher eingetragenen Grundschuld bei einer Zwangsversteigerung die bessere Position als eine Bank mit einer
später eingetragenen Grundschuld. Die Bank mit der schlechteren Rangstelle möchte deshalb im Grundbuch aufrücken, wenn die vorrangige Grundschuld keine Kredite mehr absichert. Dazu ist in aller
Regel bei der Grundschuldbestellung ein Abschnitt vorgesehen, der die Überschrift „Abtretung der Rückgewähransprüche" trägt. Damit kann die Bank mit der schlechteren Rangstelle die Löschung
der vorrangigen Grundschuld verlangen, wenn diese nicht mehr zur Kreditsicherung benötigt wird.

8. Wenn alle Schulden zurückgezahlt sind steht die Grundschuld weiterhin im Grundbuch, sie erlischt nicht automatisch. Sie könnte zur Sicherung eines neuen Darlehens bei derselben Bank verwendet
werden. Der Schuldner hat aber gegenüber der Bank einen Anspruch auf Löschung der Grundschuld.

Wichtig ist, dass sich der Schuldner selbst um die Löschung der Grundschuld im Grundbuch kümmern muss. Dazu ist es erforderlich, dass er von der Bank eine sog. Löschungsbewilligung einholt und der Grundstückseigentümer (also normalerweise der Schuldner selbst) notariell zustimmt. Der Anspruch auf Löschung einer Grund schuld verjährt innerhalb von zehn Jahren nach Tilgung aller gesicherten Forderungen.

Da die Grundschuldbestellungsurkunde für den juristischen Laien schwer verständlich ist, soll Ihnen das Merkblatt dabei helfen, sich schon vorab mit den wichtigsten Punkten der Grundschuld auseinander zu setzen. Die Grundschuld wird Ihnen in der Beurkundungsverhandlung bezogen auf Ihren konkreten Fall erläutert.